Písecký svět

Materiál pro jednání rady města Písku dne 17.6.2010: Transformace příspěvkové organizace DBS na obchodní společnost

NÁVRH ZPRACOVAL :  Mgr. Tomáš Dušek – místostarosta, Ing. Zdeňka Řezáčová – ředitelka DBS

Komentář a rozbor Tomáše Duška a Petra Kaplana                                                                           

Domovní a bytová správa města Písku (DBS) příspěvková organizace byla v minulosti založena za účelem provozování bytového (a nebytového) majetku, který převzal její zřizovatel Město Písek, včetně provozování tepelného hospodářství.
V současné době DBS vykonává pro svého zřizovatele řadu velice specifických činností souvisejících se správou majetku zřizovatele, které budou dále popsány a proto na ni nelze hledět zjednodušeně a porovnávat její hospodaření s běžnou realitní kanceláří.

Pokusím se popsat hospodaření organizace v roce 2009 a na tomto příkladě popsat a objasnit stávající způsob fungování organizace:
Od svého zřizovatele obdržela v roce 2009 organizace cca 45.848 tisíc Kč, z toho investiční dotace do nemovitostí v majetku zřizovatele činila 9.541 tis. Kč, příspěvky za zřizovatele do fondů údržby SVJ, ve kterých DBS spravuje bytové a nebytové jednotky ve vlastnictví zřizovatele činila 2.904 tis. Kč, na údržbu, opravy a další přímé náklady spojené s provozem nemovitostí ve vlastnictví zřizovatele bylo vynaloženo 15.076 tis. Kč (jedná se pouze o materiál a služby údržby (oprav) nemovitostí). Na provoz ubytoven (*) bylo vynaloženo 3.304 tis. Kč. Tyto výše uvedené částky jsou však ve své podstatě průběžnou položkou v hospodaření organizace a jejich výše by se příliš nezměnila ani při změně subjektu spravujícího předmětné nemovitosti.
Zbývá tedy částka ve výši 21.056 tis. Kč (15.023 tis Kč od zřizovatele a 6.033 tis. Kč z doplňkové činnosti). Z této částky činí 12.365 tis. Kč mzdové náklady (bez mzdových nákladů správců ubytoven), 7.356 tis. Kč režie a částku 1.535 tis. Kč tvoří zisk před zdaněním. Pokud tedy budeme uvažovat, že zisk je vytvořen pouze v doplňkové činnosti, jsou reálné náklady na poskytování služeb pro zřizovatele ve výši 15.023 tis. Kč (21.256 – 6.033). Rozložení mzdových nákladů dokumentuje přiložená tabulka a rozbor využití jednotlivých pracovníků, ze které plyne, že mzdové náklady na služby poskytované zřizovateli činí 7.343 tis. (bez správců ubytoven) a režie je ve výši 7.680 tis. Kč. Částka režie v sobě obsahuje například i 380 tis. Kč náklady na energie v neobsazených bytech, 627 tis. Kč odpisy dlouhodobého majetku atd.

Logickým důsledkem výše uvedených údajů je tedy skutečnost, že poskytované služby od DBS zřizovateli stojí ročně 15.023 tis. Kč. Při úvaze, zda by bylo možné tyto služby zajistit pro město stejně kvalitním, levnějším a tedy v konečném důsledku výhodnějším způsobem je nutné si uvědomit rozsah, specifičnost a složitost poskytovaných činností. Pro představu jen práce právního oddělení spočívající především ve vymáhání dlužného nájemného (které činilo k 31.12.09 5.653 tis. Kč – ve stovkách jednotlivých dlužníků …) má mzdové náklady 696 tis. Kč (80% práce pro město). Při zadání této činnosti externí advokátní kanceláři by náklady vzrostly několikanásobně a nebyla by zaručena kontinuita a úspěšnost vymáhání… Takto lze pokračovat v nákladech na správce DPS (715 tis. Kč jen mzdové náklady), nákladech na správu CO krytů, techniků majících na starosti údržbu a investice včetně koordinace s možností získání dotací na jednotlivé opravy a revitalizace.
Dle mého názoru by optimálním postupem zřizovatele při snaze snížit náklady na poskytované služby, bylo ve spolupráci s vedením DBS hledat úspory v mzdové oblasti (technici, správci DPS atd.) a trvale hledat úspory v nákladech na správu všech činností tak, aby DBS příspěvková organizace byla pro město nadále optimální formou správy bytového majetku a poskytovatelem dalších služeb v této oblasti.

(*) – provoz ubytoven je z důvodu DPH zcela specifický. DBS se kompletně stará o provoz ubytoven, veškeré příjmy jsou příjmy MP, náklady u kterých lze uplatnit nárok na odpočet DPH na vstupu přefakturovává na město, zbývající náklady jsou kryty z provozního příspěvku. Hospodaření ubytoven jako samostatného střediska při započtení veškerých tržeb je +659 tis. Kč.

Doporučení na závěr:

Transformace příspěvkové organizace na obchodní společnost se jeví jako neefektivní a daňově velice nevýhodná. Nevýhoda obchodní společnosti je dána níže popsanou specifickou činností organizace, rozsahem služeb a způsobem jejich poskytování zřizovateli. Daňová nevýhodnost je zřejmá z toho, že v případě obchodní společnosti by byly služby poskytované zřizovateli zatíženy základní sazbou DPH (20%), což by činilo navýšení nákladů zřizovatele na dané činnosti o cca 3 miliony Kč ročně.

Předkladatel doporučuje: usnesení za c), t.j. c) neschvaluje pokračovat v transformaci příspěvkové organizace DBS města Písku na obchodní společnost dle usnesení č. 206/10/bod 4).
 

V důvodové zprávě jsou popsána navrhovaná řešení na základě našeho závěru.

Důvodová zpráva:

DBS v současné době spravuje pro svého zřizovatele 1.469 bytů (z toho 1044 v SVJ) a 304 nebytových prostor (z toho 256 v SVJ), zajišťuje správu CO krytů, spravuje 9 domy s pečovatelskou službou s cca 350b.j., zajišťuje provoz 2 ubytoven, vykonává vlastnická práva k bytům a nebytovým prostorům (vybírá a vymáhá nájemné a provádí veškeré s tím související právní úkony, předává a přebírá bytové a nebytové jednotky, nabízí a připravuje k pronájmu volné jednotky, dle zájmu realizuje prodej bytů a nebytových jednotek, zajišťuje investiční činnost na majetku svého zřizovatele včetně výběrových řízení a zajištění dotací atd.).

DBS ve své doplňkové činnosti poskytuje služby soukromým vlastníkům bytových a nebytových jednotek ve společenství vlastníků jednotek a to v rozsahu 3267 bj. a 48 n.j.. Za tuto činnost v současné době inkasuje od vlastníků úhradu ve výši 197,- Kč (157,60,-Kč + 20% DPH ) za jednotku a měsíc. Na poskytování nadstandartních služeb je v platnosti ceník, který byl schválen zřizovatelem. Za rok 2009 činily tržby za tyto činnosti již částku 6.033 tisíc Kč a pro rok 2010 je předpokládán nárůst až na cca 7.500 tis. Kč.

Celkově DBS tedy k roku 2010 spravuje 319 domů s 4736 b.j. a 304 n.j. a to jak v majetku města Písku tak fyzických i právnických osob.

Vice jak 1/5 pracovníku (7 z 33 pracovníků DBS ) je využita v plném rozsahu pracovní náplně pouze pro správu, údržbu a prodej majetku města ( správcové DPS, správcové ubytoven, předávací a přebírací technik majetku města, referentka prodeje bytů a nebytů). Ostatních 26 pracovníků se poměrově podílí na hlavní i doplňkové činnosti DBS ( na majetku města i fyzic. a práv. osob v rámci SVJ ).

Úsporná opatření navrhovaná níže v rámci tohoto materiálu jsou koncipována do let 2010-2012 a jsou rozdělena do personálních opatření a snížení režijních nákladů.
Personální opatření by byla realizována v souladu s odchody do řádného starobního důchodu příslušných pracovníků, kde by jednotlivá pracovní místa nebyla již obsazována a jejich výkon pracovních povinností by byl pokryt v rámci kumulací s jinými pracovními činnostmi na DBS. Organizace by tak nemusela řešit výpovědi v rámci reorganizačních změn a tomu odpovídající odstupné na základě ZP i kolektivní smlouvy.
Úsporná opatření vedoucí ke snížení režijních nákladů by odpovídala krokům směřujícím co možná v max. míře k narovnání vztahů správce a vlastníka,kdy do režijních nákladů budou účtovány jen vlastní režijní náklady správce a nikoli celkové náklady na službu, kterou správce pro vlastníky zprostředkovává ( přík. náklady spojené s rozúčtováním tepla a TUV atd.) V minulosti byl tento náklad účtován do režie správce z důvodů převážná části nájemních vztahů. Náklad byl pokryt příjmem z nájemného. Dále dojde k úsporám v rámci zavedení nových technologií a software. Snížení počtu služebních automobilů a provozního materiálu. Maximálně bude využíván ceník nadstan. služeb pro činnosti spojené se správou SVJ.

V následujících letech by mělo tedy docházet k poměrnému snižování režijních nákladů DBS, které hradí město Písek – zřizovatel PO a k zvyšování příjmů z doplňkové činnosti – správy SVJ.

Úsporná opatření

Návrh reorganizačních změn (snížení počtu pracovníků) a úsporných opatření v rámci další činnosti organizace DBS města Písku ve formě příspěvkové organizace pro rok 2010-2012

I. Úspory mzdových nákladů 2010 -2012
v roce 2010:
- jednorázové snížení nákladů na ostatní příplatky náležící k platu
a odměny ….........................................................................200.000,- Kč

v roce 2011:
- snížení počtu pracovníků – 2 pracovníci (správcové DPS)
úspora mzdových nákladů ………………………………….520.000,- Kč

v roce 2012:
- snížení počtu pracovníků – 1 pracovník (technik provozovny domů)
úspora mzdových nákladů …………………………………480.000,- Kč

Celková úspory mzdových nákladů
v letech 2010 – 2012 …………............................................1.720.000,- Kč

Komentář k reorganizačním změnám v příspěvkové organizaci DBS:
V rámci proběhlé privatizaci bytového fondu a s tím spojeného nárůstu doplňkové činnosti DBS dochází v této organizaci k jiným poměrům pracovních výkonů a tomu odpovídajících profesí.
V rámci organizace se nyní zvýšil tlak na ekonomické profese (účetní, fakturantky), a o něco snížil v rámci technických profesí.
Reorganizačním opatřením bude zajištěn přesun části pracovní kapacity a kumulací několika funkcí (referentka prodeje bytů a nebytů bude zajišťovat vedení cca 40 podvojných účetnictví pro SVJ, fakturantka nákladů na byty a domy, bude zajišťovat úhrady faktur 209 SVJ atd).
U provozovny domů (PPD) bude snížen stav techniků o jednoho pracovníka. Stavební technik – funkce bude kumulována s technikem provozovny domů (50/50). Budou zrušena 2 místa správců DBS.
Správcové DPS budou redukováni z počtu 3 na jednoho, s tím, že v rámci své týdenní pracovní doby bude tento pracovník určité úřední hodiny zajišťovat ve zbývajících domech DPS (bude pouze 1 základní stanoviště) a dle získané volnější kapacity u techniků PPD jednotlivých obvodů, bude péči o domy DPS rozvržena i mezi ně (vyzkoušeno v průběhu dlouhodobé nemoci správců DPS).

II. Úspory režijních nákladů v letech 2010 – 2012
Položka finanční vyjádření úspory
1.- náklady spojené s
rozúčtováním tepla a TUV
2010 85.000,- Kč
2011 800.000,- Kč
2012 800.000,- Kč
2. – poplatky za pohotovost
2010 0,- Kč
2011 250.000,- Kč
2012 250.000,- Kč

3. – servis software
2010 156.000,- Kč
2011 100.000,- Kč
2012 100.000,- Kč

4. – telefony 02 –pevné linky
2010 50.000,- Kč
2011 100.000,- Kč
2012 100.000,- Kč

5. - tonery
2010 25.000,- Kč
2011 80.000,- Kč
2012 80.000,- Kč


6.- papíry, kopírování
2010 0,- Kč
2011 10.000,- Kč
2012 10.000,- Kč

7. – služební vozidla
2010 0,- Kč
2011 35.000,- Kč
2012 35.000,- Kč

8. - údržba Podnikové správy
2010 100.000,- Kč
2011 0,- Kč
2012 0,- Kč

9.- ener. úsporná opatření PS
2010 100.000,- Kč
2011 100.000,- Kč
2012 100.000,- Kč

Úspora režijních nákladů v roce 2010 – činí …........................ 516.000,- Kč
Úspora režijních nákladů v roce 2011 – činí …………...........1.475.000,- Kč
Úspora režijních nákladů v roce 2012 – činí …........................1.475.000,- Kč

Celková úspora režijních nákladů v letech 2010 – 2012 …......3.466.000,- Kč

Komentář k jednotlivým úsporným opatřením:

ad 1) Náklady spojené s rozúčtováním tepla a TUV byly dle OZ a příslušných zákon. vyhlášek, doposud účtovány do nákladů pronajimatele. V současné době nastavení privatizace bytového fondu tento náklad přísluší vlastníkům bytů a nebyt. jednotek. Pro rok 2010 byl vyjednán ceník služeb od ISTA a.s. Praha pro VIP zákazníka.

ad 2) Poplatky za pohotovost budou hrazeny z fondů údržby SVJ, obdobně jako revize atd., tak aby podíl na příslušných nákladech plně odpovídal majetkovému nastavení v SVJ.

ad 3) Servis software lze do budoucna redukovat s ohledem na ukončení jedné softwarové databáze a již plné zavedení nové, která nebude již vyžadovat téměř týdenní servisní službu, jako při vlastním zavádění. Půjde o udržovací náklady systému max. se zavedením legislativních či jiných změn.( software pořízen v hodnotě 464 000,-Kč ).

ad 4) Zrušením převážné části pevných linek s nastavením systému VoIP (telefonování přes internet). Využití možné všude tam, kde je internetové připojení. Ostatní spojení zůstanou zprostředkována v rámci služebních mobilních telefonů.

ad 5) - ad 6) Úspory v rámci tonerů do barevných tiskáren a spotřeby papíru pro kopírování – zavedení úsporného režimu v rámci nutných kopií a výtisků pro vlastní spotřebu (pouze fotografie postižených míst při haváriích, pojistných událostech, vandalismu – doklady pro pojišťovny) a jednoznačné zpoplatnění pro zástupce SVJ.

ad 7) Osobní (služební) automobil – v roce 2011 bude vyřazen jeden služební automobil z provozu a nebude pořizována náhrada, to z důvodu snížení technických pracovníků provozovny provozu domů DBS.

ad 8) Pro r. 2010 budou provede úsporná opatření v rámci stavebních údržbových prací Podnikové správy.

ad 9) Energetická úsporná opatření v rámci Podnikové správy.

Celková úspora za roky 2010 – 2012 v rámci navržených opatření by činila 5.186.000,- Kč,-