Písecký svět

Město Písek tak potřebuje nemovitosti vykupovat. V tomto případě vystupuje jako soukromoprávní subjekt a je si zcela roven se svým obchodním partnerem (vlastníkem pozemku). Je tak zcela nepodstatné, zda vlastníka potřebného pozemku osloví město, developer či např. soused. Vlastník si může se svým majetkem nakládat, jak chce, může ho prodat, směnit či prodej odmítnout.

Město Písek potřebuje mnoho pozemků, má četné plány na nové propojovací komunikace, cyklostezky, ale i na bytovou výstavbu. Bohužel má však v mnoha ohledech město, jako veřejnoprávní subjekt nevýhodnou pozici. Vše je od počátku veřejné, od schválení prvotního záměru, přes cenu pozemku, znalecké posudky, zveřejnění konečné smlouvy atd. Výkupy bývají mnohdy během na dlouhou trať.

V případě cyklostezky do Semic trvalo mnoho dlouhých let jen jednání s vlastníky. Někdo chce prodat celý pozemek, někdo pouze část, některý pozemek má více spoluvlastníků a požadavky každého z nich jsou jiné, někdo nechce prodat vůbec. Velmi nepříjemné situace vznikají také tehdy, když jsou již ujednány podstatné náležitosti s většinou vlastníků, ale přijde na řadu jednání s posledními, a ti požadují vyšší cenu. Pokud na to město přistoupí, vyvolá to další kolo jednání s těmi, kteří již byli dohodnuti.  Nutno říct, že velmi často v případě výstavby komunikací, je prakticky pokaždé nutné provést výkupy vícero pozemků.

Velmi diskutovaným tématem byl výkup dětského dopravního hřiště. Město Písek bylo prakticky jediné v jihočeském kraji bez dopravního hřiště, bez odpovídajícího prostoru pro dopravní výchovu. Po cca 8 letech se to naštěstí změnilo. Hřiště jsme vykoupili, během měsíce zprovoznili a během dalšího měsíce zajistili i funkčnost světelné signalizace. Nyní řešíme, jak uspokojit kapacitu pro zájemce z řad základních a mateřských škol.

Co se týče výkupu, areál byl ve vlastnictví Autoklubu Stanislava Maliny, pobočného spolku centrálního Autoklubu ČR (AČR).  Pobočný spolek však zamířil do likvidace. Tento proces trval přes dva roky. Následně majetek přešel na AČR. Ten si nechal vyhotovit posudek, který areál ocenil na částku pět milionů korun. Tato částka se vedení AČR zdála příliš nízká a rozhodlo se prodat formou elektronické dražby. Při jednání jeho zástupci zmiňovali, že by jej rádi prodali městu, ale hospodaří s majetkem členů a musí prodat za cenu nejvyšší. V aukci město nedalo nejvyšší nabídku. Po skončení aukce jsme byli opět osloveni AČR s tím, že pokud cenu město navýší bude areál prodán městu. S tím jsme souhlasili.

Vznikly četné diskuse o tom, jak cena byla přemrštěná, jak účastníci aukce byli nastrčení atd. Nejen, že se mi podařilo zjistit účastníky dražby, ale s vítězem aukce jsem přímo jednal. Byla to reálná existující společnost, která měla o výkup zájem. Naopak ona si přišla podvedená, že aukci vyhrála, ale areál jí nebyl prodán. To však bylo v podmínkách aukce, že vlastník není povinen prodat vítězi. Je to standardní nikoliv mimořádná klauzule u aukčních prodejů. Po nabytí hřiště do vlastnictví města jsem měl i nabídku na odkup s tím, že subjekt nabízel (po té, co si vyslechl obvinění a výkřiky na zastupitelstvu), že město „problému“ zbaví a areál od města za vyšší cenu vykoupí.

V případě dopravního hřiště byla cena pro město velmi výhodná, a to je podloženo i počtem zájemců. Nic neprověří tržní cenu lépe než právě aukce. Nedokážu si představit, že by areál koupil developer, na místě vybudoval některou dle územního plánu přípustnou stavbu a v areálu by vznikla ubytovna, řady garáží či další vietnamská večerka. Cena plochy vyšla na cca 3 500 Kč za metr čtvereční. Jen pro zajímavost, necelých 500 metrů odsud byl oceňován jiný pozemek v lokalitě Na Výstavišti. Zde je cena odhadnuta na 6 500 Kč za m².

Ono jen objekt samotný – těžko si představit, že by hrubá stavba při svém objemu stála výrazně méně než deset milionů korun.

Dalším diskutovaným bodem je výkup domu na Pražské u kruhového objezdu nutný pro zajištění dopravního napojení kasáren. Již v minulosti probíhala jednání o výkupu. Bylo to však v době, kdy byla vedena soudní řízení, zda vůbec kasárna budou patřit městu nebo spor vyhraje izraelský developer. Vážnosti nabyla jednání v posledních letech, kdy pozemky patří s definitivní platností městu.

Byl vyhotoven znalecký posudek na cenu domu ve výši 21 milionů korun. První spoluvlastník jedné poloviny tuto cenu akceptoval a snad se nemýlím, že byl s cenou spokojen. Druhý vlastník požadoval obdobnou nemovitosti, větší bytovou jednotku, menší bytovou jednotku, nebytový prostor a zahradu. Odbor správy majetku zaslal mnoho nabídek, bohužel žádná nebyla akceptována. Posledním měsíc se v nabídce objevila nemovitost v požadované lokalitě, vlastníkovi byly nabídnuty tři jednotky (fakticky taktéž polovina domu) a zahrada. Nutno zmínit, že město je ochotno směňované nemovitosti kompletně  zrekonstruovat, samozřejmostí je úhrada stěhovacích nákladů a umožnění užívání současné nemovitosti po nezbytnou dobu. Přestože bylo nyní vyhověno ve sto procentech požadavků vlastníka včetně lokality, nebyla nabídka akceptována a bylo nám sděleno, že je za jednu polovinu tohoto objektu požadováno 17 milionů korun. Je to zcela neakceptovatelné. Řádný hospodář nemůže vykoupit jednu polovinu domu za 17 milionů korun, když je celý dům v téže lokalitě nabízen za částku 17,7 milionu. Nabídnutá cena není ničím podložena. Není zde tedy jako v případě dětského dopravního hřiště fronta koupěchtivých zájemců. Kdyby byla, nemusí se vlastník vůbec s městem bavit a může prodat komu chce. Pokud bychom za tuto částku vykoupili, považoval bych to za neférové jednání vůči ostatním prodávajícím, kteří akceptují znalecký posudek, respektive cenu nabízenou městem. Slušnost a akceptace ceny nesmí znamenat hloupost. Další výkupy by byly jen těžko realizovatelné. Každý si cenu určil dle sebe s tím, že město stejně ten který pozemek potřebuje, tak zaplatí cokoliv. Byl by to nebezpečný precedent. Výkupy nemovitostí musí být něčím podloženy, ať již znaleckým posudkem nebo tržní situací, přičemž mezi tyto dva pojmy nelze vkládat rovnítko.  Pokud nebude nalezeno shoda, město přistoupí k zákonnému řešení, které je umožněno charakterem pozemku definovaného v územním plánu.

Město Písek se snaží nakupovat nemovitosti co nejlevněji, a naopak prodávat za co nejvyšší ceny. Jisté nevýhody plynou ze skutečnosti, že je město veřejným subjektem. Přes všechna úskalí jsem přesvědčen, že počínání bylo ve většině případů správné. Snad vyjma prodeje velitelské budovy kasáren. To je však téma pro další článek.