Jak by mohla vypadat družstevní výstavba v kasárnách – studie

23. 2. 2022 | Pavel Šebelle | Diskuze (0) | Věci veřejné

Byl bych rád, kdyby se v kasárnách pro obyčejné lidi uskutečnila družstevní výstavba bytů za přijatelné ceny, místo je pro to vhodné. A tak se delší dobu ve svém volnu zabývám studií kolik bytů by se tam vešlo a jak zde vytvořit moderní čtvrť s ulicemi, kde bude hodně zeleně, park, náměstíčko, vodní prvky, hřiště pro malé i větší děti. Myslím si, že kasárna mají potenciál, aby zde bylo klidné příjemné místo pro bydlení občanů všech věkových kategorií.

Je třeba dobře navrhnout nové domy, tak aby jejich výstavba a provoz nebyly nákladné. Aby byly z kvalitních materiálů a byly energeticky úsporné. To vše je důležité proto, aby nevykazovali vady a poruchy, kterém vidíme u současné developerské výstavby. Tam se mnohdy používají nevhodná konstrukční řešení, nevhodné dispozice a málo kvalitními levné materiály.

Vytvořil jsem návrh, který by umožnil v obou částech kasáren, při současně povolené výšce 3,5 podlaží, výstavbu až 20 bytových domů s celkem 440- 460 jednotkami, cca 450 bytů a 10 nebytových prostorů. V jižním cípů za zemědělskou školu by bylo asi nejlepší udělat 12 rodinných domů na pozemcích s výměrou 750 m2. V nové čtvrti by mohlo bydlet cca 900-1000 občanů. V nebytových jednotkách by mohla být kavárnička, kadeřnictví, menší prodejny a nebo kanceláře.

V jižní části kasáren by bylo 12 bytových domů, 12 rodinných domů, park a hřiště s umělým povrchem pro větší děti V severní části by bylo 8 bytových domů, náměstíčko, hřiště pro malé děti a budova občanské vybavenosti, kde by byla školka a vedle kanceláře příp. menší provozovny. Podél hlavní silnice v protihlukovám náspu by byli hromadné garáže.

Každý dům by měl 20-23 bytů, podzemní garáže, sklepy, kolárnu s kočárkárnou a jeden výtah. Původně jsem uvažoval dva vchody se dvěma výtahy, ale protože výtahy jsou provozně nákladné, není rozumné, aby na jeden výtah bylo třeba jen 10 bytů, tak jako to vidíme u mnoha nových bytových domů postavených v posledních letech.

Každý byt by měl balkon nebo terasu, byty v přízemí by měli vlastní zatravněnou předzahrádku. V bytech by byli prostorné pokoje s šířkou min. 3,4 m, velké koupelny, kam se u větších bytů vejde vana i sprcha příp. druhé WC. Byty by měli prostorné kuch. kouty. Celkem by bylo 60 bytů 1+kk (21 m2), 230 bytů 2+kk (40 m2 nebo 66 m2), 80 bytů 3+kk (90 m2) a 80 bytů 4+kk (90-100 m2).

V roce 2021 byla realizační cena u bytových domů cca 6000 Kč/m3. Při započítání stavebních prací, režie projektu, ceny pozemku a příspěvku městu na sítě a komunikace ve výši 50% nákladů by se cena bytů mohla pohybovat v cenové relaci 38 – 43 000 Kč/m2. Současní developeři prodávají za cenu 60 000-106 000 Kč/m2. K tomu by bylo garážové stání v suterénu domu za 375 000 Kč. Garáže developeři dnes prodávají za 500 – 600 000 Kč.

Projekt by mohl být financován úvěrem, které by si vzalo bytové družstvo, se 70% LTV, příp. by šlo nákup bytů kombinovat s vlastní hypotékou. Hypotéka na družstvo je obecně pro všechny výhodnější, protože nikdo nezkoumá vaše příjmy a při prodeji bytu není třeba hytotéku vypořádat, ale nový vlastník dál splácí anuitu. .

Za jaké ceny by si dnes lidé mohli družstevně postavit nové byty s garážovým stáním v suterénu?

Orientační ceny:

1+kk (21 m2) …. 0,85 mil Kč s garáží …1,23 mil Kč

2+kk (40 m2)…..1,5 mil Kč s garáží….1,92 mi Kč

2+kk (66 m2)….. 2,6 mil Kč s garáží…. 2,95 mil Kč

3+kk (90 m2)…. 3,5 mil Kč s garáží….3,82 mil Kč

4+kk (90 m2)… 3,53 mil Kč s garáží…. 3,85 mil Kč

To jsou v dnešní době velmi příznivé ceny. Starší byty se prodávají dnes o cca 1 mil dráž.

Navržené řešení je variabilní, dá se stavět na etapy a pokud by si někdo myslel, že tolik bytů v Písku na jednom místě nepotřebujeme, mohou se udělat směrem k hlavní silnici místo bytových domů parky nebo rodinné domy. Areál se může rozšiřovat postupně v průběhu několika let.

Návrh na úpravu kasáren, také připravilo město. Teď se bude projednávat v územním řízení. Ta navržená studie je špatná v mnoha ohledech. Do klidné lokality přivádí dopravu se silným provozem aut, propojuje hlavní tah Písek-Praha s Kollárovou ulicí. Zástavbu pro bydlení má tvořit jakési mini- sídliště z malých bytových domů, které nemají podzemní garáže, ani přístup z ulice. Na západním okraji navrhuje několik velkých garážových domů. Tzn. že nebudete moci zaparkovat před domem a budete nákupy, děti i zavazadla nosit do domu z velké dálky. Buď ze vzdálené ulice nebo ze vzdáleného parkovacího domu. Studie města v lokalitě nenavrhuje žádnou výraznou zeleň, žádný park, žádnou vodní plochu, žádné náměstíčko, ani hřiště pro menší a nebo hřiště větší děti. Bohužel jediná hlavní myšlenka návrhu je opravdu hlavní silnice s kruháčem, po které projedou denně tisíce vozidel směrem na nový most a Kollárku. Město volí toto špatné řešení možná jen proto, že tato nová komunikace se bude pořizovat za peníze kraje a zůstane jeho majetkem, a tím by město “ušetřilo“.

Od tohoto nedobrého řešení nás snad zachrání to, že na takový projekt nebudou peníze, protože celé je to navrženo velmi nákladně. Budou se muset vykoupit a zbourat tři stávající rodinné domy u kruháče na konci Dvořákovi ulice. Bude se muset zapojit ŘSD novým sjezdem z hlavní silnice ČB-Praha, a předpokládá se, že město zafinancuje samo inženýrské sítě a komunikace. Kompletně připravené území předá developerům, kteří na něm vydělají. Politici za velké peníze občanů znehodnotí dnes klidnou volnou lokalitu, a připraví zcela neatraktivní, nevzhlednou část města se silným provozem, kde budou nové, ale drahé byty od developerů.

Jednou z možností jak udělat něco proto, aby se lokalita kasáren nezhodnotila a dala lidem, je zapojit se do projektu družstevní výstavby bytů v kasárnách příp. jej podpořit. Kdo by měl zájem o družstevní byty v kasárnách, chtěl by si tam postavit nebo se projektu zúčastnit či ho jen podpořit, napište své údaje, představy a možnosti na email bdprazskab@seznam.cz.

A jak zajistit finance pro brzkou realizaci takového projektu? Když město prodá 12 parcel pod rodinné domy, získá 24-27 mil Kč, část z toho dá na komunikace a IS pro RD, část může použít na další výstavbu komunikací pro bytové domy. Za pozemky pod domy by družstevníci zaplatili za každý dům 1,13 mil Kč, za každý bytový dům by přispěli městu 3,2 mil Kč na sítě a komunikace, celkem by mohli přispět částkou 4,33 mil Kč na dům, což je 86,6 miil Kč za dvacet domů. S pozemky za RD to je 110 mil Kč na infrastrukturu. To by jistě městu pomohlo a mohlo by zrealizovat za přijatelné peníze další potřebné věci. Relativně brzy by tak mohla vzniknout v Písku pěkná nová moderní čtvrť.

K článku přikládám situační zákres, z kterého je detailně poznat, co by kde mohlo být a přikládám i jednoduché 3D vizualizace. Mám i podrobné půdorysy domů s byty. Jsou to pracovní verze, které zjišťují realizovatelnost záměru, které dělám zdarma sám po chvilkách jako své hobby, a tak to není samozřejmě v TOP kvalitě. Ale laik se v tom určitě vyzná líp, než v tom co na webu předkládá město, a co si objednalo za nemalé peníze.